Análisis de Inversión del Mercado Inmobiliario Dominicano

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El interés en el mercado inmobiliario de República Dominicana está aumentando rápidamente nuevamente, luego de una desaceleración temporal debido a las prohibiciones de viaje relacionadas con la pandemia.

“Lo que estoy escuchando ahora es un aumento en las consultas sobre el mercado de segundas viviendas”, dijo Anders Bogebjerg, propietario de la firma local de bienes raíces Group Palmera. “El interés realmente no ha disminuido con COVID. Mucha gente está preguntando, especialmente del área de Nueva York y Florida «.

Barbara Warren de Noval Properties dijo que la pandemia en realidad hizo lo contrario. “Ha habido un auge en la [inversión] residencial debido a la [pandemia del coronavirus] y el miedo a las grandes multitudes”, reveló Warren. «Ha habido un aumento significativo en las ventas de propiedades listas para usar».

Estos reclamos fueron apoyados por Lucien Echavarria, director del Ministerio de Turismo de República Dominicana. “El interés en bienes raíces en República Dominicana, particularmente Punta Cana, sigue siendo alto porque los inversionistas inteligentes saben que la República Dominicana es el tipo de destino que los viajeros buscan ahora”, dijo Echavarría. «Está cerca y tiene un gobierno fuerte y estable».

El mercado inmobiliario residencial de República Dominicana ha crecido rápidamente en los últimos años, gracias al sólido crecimiento del turismo y la llegada de hoteles boutique e internacionales de lujo, junto con sólidos fundamentos económicos.

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“Los turistas vienen por el surf y el windsurf, y muchos de ellos también terminan comprando casas aquí”, dice Josefina Covents de la agencia con sede en Cabarete Josefina Covents y Asoc. No existen restricciones para la compra de propiedades por parte de extranjeros.

Aparte de su reputación como paraíso fiscal y largas extensiones de playas de arena blanca y una temperatura agradable, los compradores de viviendas extranjeros se sienten atraídos porque la propiedad sigue siendo una ganga, en relación con el resto del Caribe. Un apartamento de un dormitorio recién construido cerca de la playa se puede comprar por solo 150.000 dólares o menos.

La inversión inmobiliaria extranjera también se ve incentivada por incentivos que, según la oficina de turismo del país, incluyen:

Se garantiza la recepción libre de impuestos de los ingresos por pensiones de fuentes extranjeras, incluido el traslado de pertenencias al país (Ley 171-07 de Incentivos Especiales para Pensionados y Personas de Medios Independientes).
Los compradores extranjeros reciben una exención del 50% del impuesto a la propiedad
Exención de impuestos sobre dividendos e ingresos por intereses, generados dentro del país o en el exterior
Los compradores extranjeros reciben una exención del 50% de impuestos sobre hipotecas, cuando los acreedores son instituciones financieras reguladas por la ley monetaria financiera dominicana.
Exención del pago de impuestos por artículos domésticos y personales
Exención de impuestos sobre transferencias de propiedad
Exención parcial de impuestos sobre vehículos
Los promotores están exentos de todos los impuestos nacionales y municipales durante diez años, incluido el impuesto a la transferencia de propiedad al primer comprador de una propiedad, por la Ley 158-01 de Incentivo Turístico.
Sin embargo, la República Dominicana no es su habitual fantasía caribeña de «isla paradisíaca virgen virgen». Tiene más de 10,4 millones de personas distribuidas en 48.072 kilómetros cuadrados montañosos, y los problemas sociales incluyen una gran brecha entre ricos y pobres, y la mayor posibilidad en el mundo de muerte por armas de fuego, aunque la situación ha mejorado dramáticamente durante la última década. .

Pib per cápita de República Dominicana
Ha habido un aumento asombroso en la riqueza, con el PIB per cápita promedio del país aumentando en más de tres veces de solo US $ 2.460 en 2003 a US $ 8.600 en 2019, uno de los más altos de la región, según el Fondo Monetario Internacional (FMI ). Además, la tasa de pobreza nacional se redujo drásticamente del 41,2% al 30,5% en los últimos cinco años.

Además, posee grandes atractivos para el viajero aventurero. “Existe la belleza natural del paisaje. El país es muy verde, con diferentes tonos de verde ”, dice Monique Frings de Dominican-realty.Com. “Tiene la montaña más alta del Caribe y un pequeño lago de agua salada. Hay kilómetros y kilómetros de playas y nadie viene. Todavía está muy abierto «.

La República Dominicana ofrece buenos rendimientos de alquiler, y algunas áreas registran rendimientos netos de alquiler de hasta un 10% anual, según algunos expertos inmobiliarios locales.
Inflación del pib de República Dominicana
Los extranjeros se sienten alentados por una economía fuerte, un gobierno estable, una infraestructura mejorada y un fácil acceso a través de sus tres aeropuertos internacionales. En 2019, la economía creció un saludable 5.1% respecto al año anterior, luego de expansiones del 7% en 2018, 4.7% en 2017, 6.7% en 2016, 6.9% en 2015, 7.1% en 2014 y 4.9% en 2013. Sin embargo, Debido a la pandemia, se proyecta que la economía se contraiga este año en un 6% antes de recuperarse con un crecimiento del 4% en 2021, según el FMI.

Los inversores extranjeros empujan los precios de las propiedades hacia arriba
El aumento de los inversores inmobiliarios extranjeros ha hecho subir los precios en un promedio del 10% cada año desde la crisis mundial, según expertos inmobiliarios locales. Actualmente, los precios de las propiedades residenciales con vista al mar generalmente comienzan en alrededor de US $ 120,000, mientras que las propiedades frente al mar comienzan desde US $ 150,000.

En el mercado de alta gama, los precios de las casas de lujo, que normalmente tienen un precio inicial de al menos 5 millones de dólares estadounidenses, se mantienen estables, pero en algunas áreas, estos precios también están aumentando con fuerza.

“Se ha tocado fondo y ahora, sube”, dijo César Herrera Gutiérrez de Provaltur International, la filial exclusiva de Christie’s International en República Dominicana.

El volumen de transacciones de propiedades de lujo ha aumentado continuamente en los últimos años, según expertos inmobiliarios locales.

El principal atractivo turístico del Caribe

La República Dominicana ha sido el principal destino de vacaciones en el Caribe desde 2005, por un margen considerable, según el Banco Mundial.

 

  • Durante la crisis financiera de 2008-2009, el sector turístico del país se mantuvo estable, con alrededor de 3,98 millones y 3,99 millones de llegadas de turistas con estadía, respectivamente, según cifras de la Organización de Turismo del Caribe.
  • Para 2016, los turistas no residentes que se quedaron allí habían aumentado a casi 6 millones, mientras que las llegadas de cruceros aumentaron a 809,286 personas. En 2017, el turismo siguió creciendo, a pesar de los huracanes Irma y María. Los turistas no residentes en estancia aumentaron un 3,8% interanual en 2017, mientras que las llegadas de cruceros se dispararon un 36,9%.
  • En 2018, las llegadas de turistas que se alojaron no residentes aumentaron un 6,2% a 6,57 millones de personas respecto al año anterior. Las llegadas de cruceros cayeron un 11,3% interanual a 982.319 personas el año pasado, pero aún más del doble en comparación con hace una década.
  • En 2019, las llegadas de turistas no residentes cayeron ligeramente un 1,9% interanual a 6,45 millones de personas, mientras que las llegadas de cruceros aumentaron un 12,4% a 1,1 millones.

 

La industria del turismo aporta alrededor del 15% del PIB del país.

Pero este año es una excepción, ya que las llegadas de turistas a toda la región del Caribe casi se detienen después de la imposición de restricciones de viaje y medidas de bloqueo en todo el mundo. República Dominicana cerró sus fronteras desde mediados de marzo hasta el 1 de julio, en un esfuerzo por prevenir la propagación del virus en el país.

Las llegadas de turistas no residentes en la República Dominicana cayeron un 65% interanual a solo 1,74 millones en los primeros siete meses de 2020, según el Banco Central República Dominica.

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Para reactivar la industria, el gobierno ha anunciado un plan de recuperación del turismo, con medidas para garantizar la salud y la seguridad tanto de los visitantes como de los lugareños, que incluyen seguro médico y pruebas de aliento aleatorias a los pasajeros.

La mayoría de las cadenas hoteleras del país ya han reabierto.

“Estamos enfocados en impulsar el crecimiento continuo del sector, junto con la imagen de nuestro país”, dijo el ministro de Turismo, David Collado. “Estamos seguros de que juntos superaremos los desafíos de la pandemia y aseguraremos que República Dominicana siga siendo el destino número uno en la región para los viajeros internacionales, que visitan ya sea por vacaciones, negocios, oportunidades de inversión o regresando a su segundo hogar preferido. «

Los compradores extranjeros se apresuran a la costa

Los desarrollos turísticos se concentran en el este y el norte. Las zonas del sur como Barahona y Pedernales están menos desarrolladas y menos visitadas, pero se han realizado esfuerzos para promoverlas como destinos de ecoturismo.

Punta Cana es el destino turístico más popular. El aeropuerto internacional de Punta Cana, situado en la popular región oriental del país, recibe alrededor del 65% de todos los turistas que viajan al país cada año.

Algunas de las áreas residenciales más deseables se encuentran en puntos turísticos como la capital, Santo Domingo, y las áreas de la hermosa costa atlántica del país, como las ciudades turísticas de Sosua y Cabarete, la península de Samaná y Puerto Plata. En los últimos años se han construido lujosos apartamentos frente al mar en lugares como Punta Cana y Bávaro, Las Terrenas y Boca Chica.

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Uno de los desarrollos más destacados ha sido el proyecto Cap Cana en la costa este, un desarrollo mixto residencial y turístico de alta gama de hoteles, casas frente al mar, campos de golf y establecimientos comerciales.

Que esta en oferta

El mercado inmobiliario de República Dominicana es muy diverso. Los precios en el extremo inferior del mercado de lujo oscilan entre 100 y 420 dólares por pie cuadrado (ft2) para una casa de primera frente al mar, según Premal Parekh de ReMax. Sin embargo, los precios de las propiedades residenciales de alta gama pueden llegar hasta los 5 millones de dólares en el norte y los 9 millones en el sur. La casa de mayor precio en República Dominicana se cotiza en US $ 25 millones, agregó Parekh.

En Santo Domingo, la capital del país y la ciudad más grande, el precio promedio de una casa de dos o tres habitaciones en el centro de la ciudad ronda los US $ 150.000.

En Puerto Plata, en la costa norte, los precios de los apartamentos han aumentado en cifras de dos dígitos. Los apartamentos más grandes han mostrado la mayor apreciación de precios. Un apartamento de 200 metros cuadrados (m2) en barrios exclusivos de Puerto Plata, como Sosúa, cuesta alrededor de US $ 2,400 por m2.

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En el área de Cabarete, el precio de un condominio antiguo de dos o tres habitaciones más alejado del agua comienza en unos 200.000 dólares, mientras que las casas frente al mar en desarrollos de lujo más nuevos, como Sea Horse Ranch, se venden por al menos 700.000 dólares, dijo William Holden. de Holden Sotheby’s International Realty.

En los últimos años se han construido varios nuevos desarrollos de condominios de lujo frente al mar, con precios unitarios que oscilan entre 500.000 y 2 millones de dólares.

También se espera que la construcción de importantes proyectos hoteleros como Cap Cana, el Moon Palace Resort en Punta Cana y el puerto de San Souci en Santo Domingo impulsen el turismo, así como el mercado inmobiliario.

El St. Regis Cap Cana Resort & Residences de US $ 220 millones se inauguró en octubre de 2020. Contará con 200 habitaciones y suites y 67 residencias, el icónico servicio de mayordomo St. Regis, comodidades a medida y un campo de golf de 8 hoyos de clase mundial diseñado por Jack Nicklaus.

Otros desarrollos relacionados con el turismo incluyen Amber Cove, el lujoso puerto y pueblo turístico de Carnival Cruise Lines en Maimón, ubicado al oeste de Puerto Plata, que finalmente abrió en octubre de 2015. Royal Caribbean también planea abrir un nuevo puerto cerca de Playa Dorada , entre Puerto Plata y Sosua.

Aunque la República Dominicana tiene su propia moneda, el peso, la mayoría de los listados y transacciones de bienes raíces, especialmente de propiedades de alta gama, se cotizan en dólares estadounidenses.

Los costos de construcción residencial continúan aumentando

Los costos de construcción de viviendas aumentaron un 7% respecto al año anterior en octubre de 2020, luego de aumentos anuales del 2.4% en 2019, 9.1% en 2018, 5.1% en 2017, 3.4% en 2016 y una disminución del 0.9% en 2015, según la Oficina Nacional de Estadística.

» alt=»Casas de costo de construcción en República Dominicana» data-ezsrc=»https://gpg-production-cdn.S3.Eu-west-2.Amazonaws.Com/assets/Dominican-Republic-2/dominican-republic-Construction-costs-houses-annual-change.Gif» />Escasez de viviendas asequibles

El sector de la construcción representó más del 7% del PIB del país en los últimos años. El número de permisos para la construcción de apartamentos aumentó un 10,7% en 2019, tras un espectacular crecimiento del 81% en 2018, según la Oficina Nacional de Estadística. Asimismo, los permisos otorgados para la construcción de viviendas también aumentaron un 11,1% el año pasado, luego de aumentar un 121% en 2018.

Sin embargo, la mayor parte de la construcción residencial está dirigida al mercado de alta gama.

El mercado de gama baja tiene una grave escasez de alojamiento y el país tiene una deficiencia de viviendas de alrededor de 600.000 unidades.

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Los frecuentes huracanes e inundaciones han exacerbado la escasez. El daño económico de los desastres naturales en República Dominicana cuesta alrededor de US $ 420 millones al año, según un estudio reciente realizado por el Banco Mundial y el Ministerio de Economía, Planificación y Desarrollo. Por ejemplo, solo en septiembre de 2017, dos fuertes huracanes, el huracán Irma y el huracán María, devastaron una gran cantidad de casas, en particular las construidas con materiales de baja calidad cerca del mar.

El gobierno se comprometió recientemente a expandir las viviendas sociales y construir hasta 40.000 nuevas viviendas cada año hasta 2023, con la ayuda del sector privado.

Alrededor del 80% de todas las viviendas en República Dominicana son viviendas unifamiliares.

Las tasas hipotecarias siguen siendo altas a pesar de la caída de las tasas clave

En agosto de 2020, el Banco Central República Dominica recortó su tasa de interés de referencia en 50 puntos básicos a 3%, su segundo recorte de tasas consecutivo este año en un intento por impulsar la actividad económica en medio de la pandemia de coronavirus. El banco central también redujo la tasa de recompra a un día del 4,5% al ​​3,5%.

A pesar de esto, los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios siguen siendo elevados.

 

  • Préstamos para vivienda denominados en moneda nacional: la tasa de interés promedio fue del 10,75% en agosto de 2020, casi sin cambios respecto al año anterior
  • Préstamos para vivienda denominados en moneda extranjera: la tasa de interés promedio fue del 6,45% en agosto de 2020, frente al 6,23% de agosto de 2019

Desarrollando el mercado hipotecario

 

La mayoría de las transacciones inmobiliarias en República Dominicana se realizan en efectivo. El mercado hipotecario del país equivalía a solo el 4,7% del PIB en 2019, a pesar de que los préstamos para vivienda crecieron más del 17% anual entre 2000 y 2019.

Los bancos locales han ofrecido más hipotecas desde que la Ley de Desarrollo del Mercado Hipotecario y los Fideicomisos de 2012 proporcionó incentivos fiscales y estableció el Fideicomiso como un instrumento legal. Como resultado, se ofrecen hipotecas con una relación préstamo-valor del 70% del valor de tasación del inmueble.

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En julio de 2019, el valor total de los préstamos para compra de vivienda fue de DOP203.81 mil millones (US $ 3.97 mil millones), un 12,4% más que el año anterior y unas 20 veces el monto en 2000, según el Banco Central República Dominica.

Contracción económica, aumento del desempleo

En 2019, la economía creció a un saludable 5.1% respecto al año anterior, luego de expansiones de 7% en 2018, 4.7% en 2017, 6.7% en 2016, 6.9% en 2015, 7.1% en 2014 y 4.9% en 2013, según al Fondo Monetario Internacional (FMI).

Incluso durante la crisis mundial, las ejecuciones hipotecarias no afectaron significativamente el mercado inmobiliario del país, porque la mayoría de los extranjeros pagan en efectivo. Si bien los precios de la vivienda cayeron después de la crisis financiera mundial de 2008, “nunca cayeron tanto como en otras partes del Caribe y el mundo”, dijo William Holden de Holden Sotheby´s International Realty.

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Sin embargo, la actividad económica ha estado cayendo desde marzo de 2020 debido a la pandemia. Se proyecta que la economía se contraiga este año en aproximadamente un 6%, antes de recuperarse con un crecimiento del 4% en 2021, según las estimaciones del FMI.

Se espera que la tasa de desempleo a nivel nacional aumente al 16% este año, muy por encima del 6.2% en 2019, según el FMI.

 

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