Occidental Hotels & Resorts ha concluido su salida progresiva de España con la venta en diciembre del Occidental Grand Fuerteventura y la salida del Occidental Miguel Ángel de Madrid, efectiva desde el pasado 1 de enero. Concluye así el proceso en el que también ha vendido sus establecimientos en Sevilla y Córdoba, además de salir del contrato que le unía a los de Lanzarote y Marbella. La cadena se encuentra ahora inmersa en su proceso de venta, liderado por Morgan Stanley, tras cerrarse esta semana el plazo de presentación de ofertas. En dos o tres meses se prevé que hayan valorado las propuestas recibidas.
Un proceso de venta que ha despertado gran interés entre diferentes tipos de inversor, desde fondos de inversión a cadenas ya posicionadas en el Caribe, tanto internacionales como nacionales, que con esta operación darán un enorme golpe de efecto, además de generar importantes sinergias comerciales y de todo tipo, según explican fuentes del sector.
Y es que, según estas mismas fuentes, la cadena ha elegido el mejor momento para esta operación, tras acometer su reestructuración financiera ‘Occidental Hotels acuerda refinanciar su deuda a largo plazo’ proceso en el que contó con el asesoramiento de Irea.
La cadena cuenta con una cartera muy potente en el Caribe, con grandes hoteles muy conocidos que generan mucha caja ubicados en destinos muy interesantes de México, Costa Rica, República Dominicana y Aruba; posicionamiento logrado gracias a la compra hace unos años de Allegro. Todos se comercializan en régimen de todo incluido y con un modelo mixto hotel-tiempo compartido con su propio club de vacaciones.
Por ello los expertos consultados señalan que tiene todo el sentido que la cadena se centre en el Caribe, donde es muy fuerte y sus hoteles están funcionando muy bien, con grandes resultados gracias a su cartera diversificada. Su oferta en la región vive un buen momento tras unos años, 2009-2010, en los que los huracanes y la imagen de inseguridad de México que hizo que el mercado estadounidense se resintiera, provocaron pobres resultados que dificultaron la inversión en la renovación de activos.
Una vez superados esos ejercicios más débiles, Occidental consiguió, tras un largo proceso, renegociar la deuda que mantenía con 10 entidades financieras para conseguir unos años de carencia de manera que pudiera invertir el dinero que generaba la compañía en renovar sus hoteles para conseguir operar con unas mejores condiciones de funcionamiento, con el fin de mejorar el Ebitda. Así lo entendieron los bancos y así lo acordaron.
Ahora, con la deuda reestructurada, con el Caribe funcionando muy bien, tras soltar el lastre que suponían sus hoteles en España y con elapetito inversor existente en el mercado, se daban las condiciones perfectas para poner a la venta la cadena. A ello se suman los siete años que llevan en el capital los inversores, BBVA y Amancio Ortega, así como las acciones que se están llevando a cabo para reposicionarla.
Hotel Miguel Ángel
Al hasta ahora su hotel emblemático en España, el Miguel Ángel, le van a salir muchas novias dada su ubicación muy prime, según coinciden en señalar todos los expertos consultados. De hecho ya han sonado cadenas internacionales como Hilton o InterContinental, además de nacionales como Meliá o Barceló. Incluso su propietario, el empresario iraquí Nadhmi Auchi, se plantea la posibilidad de gestionarlo directamente a través de su cadena Le Royal Hotels.
Pero este interés generalizado choca con el del propietario, que quiere conseguir un compromiso a largo plazo de la nueva gestora a través de un contrato de arrendamiento, por ejemplo, pero que también se implique en la renovación que necesita el hotel, cifrada en unos 30 millones de euros.
Las cadenas internacionales, según las mismas fuentes, “no tienen ninguna intención de adquirir ese compromiso, sino que estarían más dispuestas a firmar un acuerdo de gestión con un mínimo garantizado; o incluso de ‘key money’, de manera que aceptarían una implicación determinada de coinversión para asegurarse el contrato de arrendamiento, aunque habitualmente esta fórmula se utiliza con acuerdos de gestión, pero también existiría esa posibilidad”. Aún así, aseguran, “va a ser complicado que el nuevo gestor invierta en la reforma, porque financieramente no tiene sentido”.
Los mismos expertos apuntan dos escenarios posibles en la ejecución de esta reforma: mantener el número actual de habitaciones, con lo que la inversión rondaría los 25-30 millones de euros; o sacrificar algunas de ellas para aumentar la categoría del hotel a un 5 estrellas gran lujo, un producto que están demandando en Madrid las grandes cadenas internacionales posicionadas en este segmento, tipo Grand Hyatt, Mandarin Oriental o Ritz Carlton, entre otras.
Esta segunda opción supondría “una inversión enorme, pero Madrid lo necesita y existe gran interés por parte de los operadores por un producto así, por lo que el propietario cerraría una operación con un precio optimizado”.
